Размер шрифта
A A A
обычная Версия сайта

Памятка для граждан - участников долевого строительства

Прокуратура Вологодской области

Уполномоченный по правам человека в Вологодской области

Памятка

для граждан - участников долевого строительства

жилья

г.Вологда,20.18 г.

 

Строительство многоквартирных домов на территории области осуществляется в основном за счет привлечения денежных средств граждан — участников долевого строительства (дольщиков).

В существующих экономических условиях, участие в долевом строительстве многоквартирных домов - выгодное предложение для обычных граждан.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30.12,2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который предусматривает правовые механизмы защиты прав граждан.

Вместе с тем, перед тем как выбрать застройщика и заключить с ним договор долевого участия в строительстве жилого дома, рекомендуется обратить внимание на следующие моменты.

1. Выбор застройщика.

Застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке долито иметь:

                  - разрешение на строительство данного дома;

    - права на земельный участок, который предоставлен для строительства конкретного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды или субаренды);

                  - проектную  декларацию   на  строительство  дома,   опубликованную и размещенную в установленном порядке.

Если разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов при условии, что их строительство осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:

- уставной   капитал   застройщика,   заключившего   первый   договор участия   в  долевом   строительстве  с  01.07.2017  по  01.07.2018,  должен  быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, который зависит от площади возводимого застройщиком жилья;

- наличие   проектной   документации   и   положительного   заключения экспертизы проектной документации;

- Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;

- наличие на дату направления проектной декларации в Департамент строительства Вологодской области денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

- отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых  кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и    (или)    иных    объектов    недвижимости    в    пределах    одного    разрешения на строительство;

- застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

 - обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств      участников     долевого      строительства     и      со     строительством многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в Департамент строительства Вологодской области не превышают один процент от проектной стоимости строительства;

  - имущество,   принадлежащее   застройщику,    не   используется   для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения      собственных      обязательств      застройщика,      не      связанных с    привлечением    денежных    средств    участников    долевого    строительства и со строительством -многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство;

 - отсутствие обязательств по обеспечению исполнения  обязательств третьих лиц;

 - в  отношении  застройщика  не проводятся   процедуры  ликвидации юридического лица - застройщика;

- в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

  - деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;

 - сведения  о застройщике (в том  числе о генеральном директоре) не внесены в реестр недобросовестных поставщиков, реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения
договора  аренды   земельного  участка,  находящегося   в   государственной   или муниципальной собственности;

- размер существующей у застройщика недоимки по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты Российской Федерации за прошедший календарный год не превышает 25% балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период;

- у генерального директора и главного бухгалтера (иного должностного лица, осуществляющего ведение бухгалтерского учета застройщика) отсутствует судимость (неснятая, непогашенная) за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации;

 - наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого  строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям федерального законодательства.

Застройщик, не удовлетворяющий указанным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, не имеет права привлекать денежные средства граждан.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

- учредительные документы застройщика;

 - свидетельство о государственной регистрации застройщика;

 - свидетельство о постановке на учет в'налоговом органе;

  - утвержденные    годовые    отчеты,     бухгалтерскую    (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком,  но  не  более  чем  за три  года  осуществления  застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности   либо   при   применении   застройщиком   упрощенной   системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

 - разрешение на строительство;

 - технико-экономическое      обоснование      проекта      строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

 - заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

 - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

На официальном сайте застройщика, заключившего первый договор участия в долевом строительстве после 01.01.2017, в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:

- разрешения    на    ввод    в    эксплуатацию    объектов    капитального строительства, в которых принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;

- разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

- проектная декларация;

- заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;

- проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;

- сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или в случае размещения таких средств участников долевого строительства на счетах эскроу;

-  годовую бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика;

- фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и   (или)   иного    объекта   недвижимости,    отражающие   текущее    состояние их строительства (создания).

            С целью определения финансового положения застройщика рекомендуется узнать о имеющейся непогашенной задолженности по исполнительным документам посредством Интернет-сервиса «Банк данных исполнительных производств», размещенном на официальном сайте УФССП России по Вологодской области (www.r35,fssprus,ru), а также о наличии в Арбитражных судах Российской Федерации заявлений о признании застройщика банкротом (http://kad.arbitr.ru).

              2. Заключение договора участия в долевом строительстве.

              Договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие обязательные условия:

           1)   определение   подлежащего   передаче   конкретного   объекта   долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

  1. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  2. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  3. гарантийный срок на объект долевого строительства.
  4. пособы   обеспечения   исполнения   застройщиком   обязательств   по договору.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеуказанных условий, договор считается незаключенным.

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Договор участия в долевом строительстве заключается обязательно в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обращаем внимание, что застройщик вправе требовать денежные средства только после заключения договора в письменной форме и его государственной регистрации.

                    3. Передача объекта строительства гражданам. 

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором  срока  передачи объекта долевого   строительства  (в  случае,  если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевогс строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия) обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии е договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Передача жилых помещений застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами.

При этом передача объекта долевого строительства не может быть осуществлена раньше, чем застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае несоответствия объекта строительства установленным требованиям, участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта о выявленных недостатках, отказаться от подписания передаточного акта до устранения выявленных недостатков.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства дома.

Право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Государственная регистрации права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основании:

в        разрешения на ввод в эксплуатацию дома; 

• передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства)При этом застройщик самостоятельно передает разрешение на ввод в эксплуатацию дома в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Следует обратить внимание, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщика с момента подписания передаточного акта или иному документу о передаче.

4. Защита прав граждан — участников долевого строительства.

Несмотря на то, что в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ статьи 15.1 - 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предусматривающие такие способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств по передаче жилого помещения как поручительство банка и страхование утратили силу, в случае государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве до создания и государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства» обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должны обеспечиваться по выбору застройщика указанными способами.

Информацию о страховой организации, имеющей лицензию на осуществление данного вида страхования, можно получить на сайте www.cbr.rn Банка России.

На территории Вологодской области, органом, осуществляющим государственный контроль в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Департамент строительства Вологодской области.

Департамент строительства Вологодской области ведет реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

В случае если строительство дома не ведется или приостановлено, дольщик вправе обратиться в указанный контролирующий орган с заявлением о включении его в реестр пострадавших граждан.

В целях восстановления нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, Законодательным Собранием Вологодской области принят Закон области от 04.10.2017 № 4198-03 «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области», которым определены меры государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав пострадавших участников строительства.

Прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве, необходимо ознакомиться на сайте Департамента строительства Вологодской области www, depstroy.gov35.ru с информацией о приостановленных строительством домах, а также о застройщиках, участники строительства жилых домов которых включены в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

5. Полезная информация.

В случае нарушения Ваших прав в сфере долевого строительства, а также по всем возникающим вопросам в указанной сфере Вы вправе обратиться в уполномоченный орган по осуществлению государственного строительного надзора, а также контроля (надзора) в сфере долевого строительства:

в Департамент строительства Вологодской области: 160000, Вологодская область, г, Вологда, ул. Герцена, д. 27, тел. 23-02-05, электронная почта: MUN@gov35.ru.

По     вопросам     неисполнения     застройщиком     решения и бездействия судебных приставов по взысканию задолженности:

 суда

в Управление Федеральной службы судебных приставов по Вологодской области по адресу: г. Вологда, ул. Петрозаводская, д. 3, тел. 57-17-01, электронная почта: mail@r35.fssprus.ru

О совершении в отношении Вас преступления в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости:

в Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Вологодской области: 160000, Вологодская область, г. Вологда, ул. Мира, д. 30, тел. 79-44-35, электронная почта: mvd35_request@mvd.ru

При возникновении вопросов, связанных с условиями договоров долевого участия в строительстве жилого объекта или иного объекта недвижимости:

в Управление Роспотребнадзора по Вологодской области: 160000, г. Вологда, ул. Яшина, д.1 «а» и его соответствующие территориальные отделы, тел. 75-21-23, электронная почта: tu-rpn@vologcia.ru

По вопросам регистрации договора долевого участия в строительстве жилого объекта, а также права собственности на объект долевого строительства:

в Управление Росреестра по Вологодской области: 160000, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, тел. 72-86-11, электронная почта: 35_upr@rosreestr.ru

В случае бездействия соответствующих уполномоченных органов власти и непринятия должных мер к восстановлению нарушенных прав Вы также вправе обратиться:

к Уполномоченному по правам человека в Вологодской области: 160000, г. Вологда, ул. Пушкинская, д. 20, тел. 23-00-20, электронная почта up@dov35.ru Прием граждан каждый вторник с 8.00-17.00, перерыв с 12.30 - 13.30.

в органы прокуратуры:

   -            прокуратура Бабаевского района: 162482, г. Бабаево, ул. Луначарского, д. 33;

     -         Великоустюгская   межрайонная   прокуратура:   162390,   г.   Великий   Устюг,
пер. Красный, д. 4;

  • прокуратура Бабушкинского района: 161350, с. им. Бабушкина, ул. Садовая, д, 19;
  • прокуратура Белозерского района: 161200, г. Белозерск, Советский пр., д. 66;
  • прокуратура Вашкинского района: 161250, с. Линии Бор, ул. Первомайская, д. 9;
  • прокуратура Верховажского района: 162300, с. Верховажье, ул. Октябрьская, д. 8;
  • прокуратура Вожегодского района: 162160, п. Вожега, ул. Садовая, д. 4;
  • прокуратура Вологодского района: 160009, г. Вологда, ул. Зосимовская, д. 60;
  • прокуратура Вытегорского района: 162900, г. Вытегра, ул. Революции, д. 43;
  • прокуратура ГряЗовецкого района: 162000, г. Грязовец, ул. Соколовская, д. 34;
  • прокуратура Кадуйского района: 162510, п. Кадуй, ул. Строителей, д. 10;
  • прокуратура Кирилловского района: 161100, г. Кириллов, ул. Мира, д, 3;
  • прокуратура Кичменгско-Городецкого района: 161400, с. Кичменгский Городок,
    ул. Первомайская, 40;                                                                              ;
  • прокуратура Междуреченского района: 161050, с. Шуйское, ул. М. Горького, д. 3;
  • прокуратура Никольского района: 161440, г. Никольск, ул. Красная, д. 83а;
  • прокуратура Нюксенского района: 161380, с. Нгоксеница, ул. Советская, д. 1;
  • Сокольская межрайонная прокуратура: 162134, г. Сокол, ул. Советская, д, 96;
  • прокуратура Сямженского района: 162220, с. Сямжа, ул. Западная, д. 17;
    прокуратура Тарногского района: 161560, с. Тарногский Городок, ул. Пионерская,
    Д. 14;
  • прокуратура Тотемского района: 161300, г. Тотьма, ул. Советская, д. 24;
  • прокуратура Усть-Кубинского района: 161140, с. Устье-Кубинское, Новый пер.,
    Д. 4;
  • прокуратура Устюженского района: 162840, г. Устюжиа, ул. Богатырева, д. 21а;
  • прокуратураХаровскогорайона: 1S223D, г. Харовск, ул. Ленинградская, д. 39;

 

 

 

- прокуратура Чагодощенского района: 162400, п. Чагода, ул. Кирова, д. 56;

  • прокуратура Череповецкого района: 162604, г. Череповец, ул. Пионерская, д. 19а;
  • прокуратура Шекснинского района: 162560, п, Шексна, ул. Октябрьская, д. 34;
  • прокуратура города Вологды: 160009, г. Вологда, ул. Зосимовская, д. 60;
  • прокуратура города Череповца 162600, г, Череповец, пр. Луначарского, д. Па.

В случае непринятия мер городскими или районными прокурорами - в прокуратуру Вологодской области (адрес: 160000, г. Вологда, ул. Пушкинская, д. 17, интернет-приемная: http://prokvologda.ru).

Прием граждан в органах прокуратуры области осуществляется в рабочие дни с 09 до 18.30

 

.